viernes, 28 de enero de 2011

NUESTRO SISTEMA HIPOTECARIO ES INJUSTO



La sentencia de la Audiencia de Navarra que establece que devolver una vivienda hipotecada al banco que concedió el préstamo salda la deuda del préstamo hipotecario concedido sobre ella, aunque no siente jurisprudencia, supone un toque de atención que puede llevar a una reforma legal que ponga fin a una situación tan injusta como la que están viviendo en España miles de personas. El banco recurrirá ante el Tribunal Supremo, donde es probable se anule la sentencia, pero la importancia de la misma radica en que se hace eco de una situación que, aunque legal, no es justa. Marca un hito en el proceso que debe llevar a reformas legales en nuestro sistema hipotecario, muy lesivo para los consumidores.
Según el art. 105 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca no alterará la responsabilidad ilimitada que establece el art. 1911 del Código Civil. Dicho artículo establece que el deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros del cumplimiento de las obligaciones. A diferencia de otros países donde la única garantía del cumplimiento de la obligación de devolver el préstamo es el bien hipotecado, es decir, la vivienda, y la entrega de la misma cancela la deuda, en España un deudor insolvente para pagar el préstamo no solo tendrá que devolver la vivienda sino también hacer frente a la diferencia con el valor de subasta y a las costas y gastos judiciales más los intereses de demora fijados en la escritura de préstamo.
La situación se ha visto agravada en los últimos años de burbuja inmobiliaria, porque las diferencias entre la cuantía de los préstamos y los precios de subasta de las viviendas embargadas está siendo abismal. A esto se suma que muchas de estas subastas quedan desiertas y los bancos estiman su valor actual mucho más bajo; en el caso en cuestión parece ser que en torno a un 50 por ciento de lo prestado, es decir, notablemente inferior al valor de mercado al que han descendido los precios tras el pinchazo de la burbuja.
Es de sobra sabido ya, pero hay que reiterarlo porque los culpables van a pasar sin condena mientras que los afectados están sufriendo las duras consecuencias, que durante los años de la alegre fiesta financiera, los bancos rompieron todas las normas que habían estado siguiendo en la concesión de préstamos hipotecarios. El límite del 70 por ciento de cuantía del préstamo sobre el valor de tasación en las viviendas libres se saltó hasta llegar al 100 por cien, con el agravante de que las empresas de tasación, ligadas a ellos, estuvieron haciendo tasaciones infladas muy por encima del valor real. Con la garantía patrimonial ilimitada, no representaba gran problema la previsión de un aumento de los embargos. A la irresponsabilidad de los banqueros por su falta de perspectiva sobre los vaivenes inevitables de la economía, se sumó la de los reguladores, léase Banco de España, que vivieron la situación sin inmutarse, sin la menor intención de ponerle freno.
Los miles de afectados luchan hoy por que se admita la figura de la “dación en pago” que implica que la entrega de las viviendas salde las deudas. La vicepresidenta económica, Elena Salgado, argumenta que la situación de los bancos y cajas empeoraría si tienen que conformarse con la recuperación de la vivienda como pago del préstamo, teniendo en cuenta, además, que las cifras de paro crecientes y sin visos de descender a corto plazo, hacen cada día más difícil la búsqueda de nuevos compradores. Es muy lógico, pero habría que preguntarse también qué ocurre con los ciudadanos encadenados a una deuda de por vida a los que se está acusando de ser los responsables de su situación por haber pedido un préstamo para comprar una casa. ¿No es la pérdida de la misma suficiente penalización si actuaron sin previsión sobre su situación laboral futura? Es obvio que sí. Y también que la conducta irresponsable de los bancos no puede premiarse. Parece ser que un juez en Navarra así lo ha entendido.

7 comentarios:

Anónimo dijo...

No sere yo quien lo defienda, pero todo tiene sus ventajas e incovenientes. No esta mal informar en lugar de manipular. No hay sistema prefecto y creo que desconoce de lo que habla.
Si el préstamo hipotecario no fuese garantia personal y solo real (como los anglosajones) los que ahora se quejan pagarian tipos de euribor + 4 % ó euribor + 6 %, ademas de algún seguro de proteción de pagos en prima única de entre el 5/20 % sobre el principal (podria pactarse entre las partes en España).

La dación en pago se puede pactar entre las partes, pero su hipoteca seria más cara al estar menos garantizada (el riesgo es mayor)y aqui todo el mundo presumia de euribor + 0.5 % y similares. ¿Quien pidio esto en su momento?
Ademas resulta curioso que ahora todo el mundo hable de dación cuando los pisos subian de precio nadie queria entregar su finca a cambio de la deuda pues este tenia un valor mayor. ¿Que curioso no?

Si hablamos de subastas, sepa que el tipo de subasta viene en la escritura que firman libremente ambas partes ante fedatario público, no se lo inventa nadie. Y si se achaca al desconocimiento pregunten al notario en el acto, que para eso cobra, o asesorense. Para un coche de segunda mano se llama a un mecanico y para entranparse en 300.000 euros a 40 años al cuñado que sabe de esto o al del bar.

Solo por poner unos ejemplos y por no hablar de la seguridad juridica.
Si a partir de hoy se quiere cambiar la legislación y que solo exista la garantia real perfecto, pero con caracter retroactivo no. Y si lo que hay no te gusta vives de alquiler, hace unos años todos presumian de cuanto habian ganado al piso y lo listos que erán en sus inversiones, hoy lloros y la culpa es de otros.

De responsabilizarse de lo que se firma, del cumpliento de contratos, etc de esto no dice nada.

EL banco que aguante su vela (y que le dejen quebrar, no como ahora), que quedandose la garantía pierde y mucho.


Un saludo

Anónimo dijo...

Por último una reflexión. Si lo justo cuando todo va mal es entregar la garantía del préstamo hipotecario, de esta forma saldar la deuda y que se lo coma el acreedor. Cuando todo iba bien y se bendia la garantía por un precio superior al de la hipoteca ese beneficio deberia haberselo quedado el banco. ¿?




* Recuerede que el acreedor no tiene que ser un banco, puede ser por ejemplo un particular que acepto una carga hipotecaría como pago de un cliente moroso ¿Sería justo?

Esperanza Fernández Acedo dijo...

Anónimo, ya sé que si la garantía fuese solo real, se encarecería el préstamo y que no hay sistema perfecto, pero, con todo, me parece un sistema menos lesivo para los intereses del consumidor que la responsabilidad patrimonial ilimitada.
También sé que en la escritura consta el precio de subasta, los gastos gastos procesales y todas las condiciones del préstamo(he visto muchas) pero esto no es un pacto libremente acordado, es un "trágala" desde el momento en que el comprador no tiene alternativa si quiere comprar una vivienda. Sí, ya sé que tiene la opción de alquilar pero la pérdida de la vivienda entiendo que es suficiente penalización por la falta de previsión.
Lo que quiero poner de manifiesto es que aquí los mayores irresponsables han sido los bancos y los supervisores a quienes sí se les debe exigir la profesionalidad suficiente para no embarcarse en esta aventura peligrosa en la que nos han metido a todos, los hipotecados y los que no lo estamos.Si ellos no han sido sancionados por su irresponsabilidad, dejemos, al menos, de culpar al comprador inconsciente con tanta saña porque estos sí han pagado con creces su falta de conocimientos o asesoramiento.

Anónimo dijo...

Pues para haber leido escrituras cuanta solo lo que te interesa. ¿Acaso no sabe que es un titulo ejecutivo?. Parece que no.
Creo recordar que para firmar una hipoteca te ponian una pistola en la cabeza, todo notario tiene una.
Fijesi si erán libres los hipotecados que recorrian banco a banco a ver quien les daba el interes más bajo o menores comisiones (eso si lo sabian hacer). Los menos afortunados clamaban contra el banco si se les denegaba la hipoteca (ahora por lo contrario). Elegian con quien contratar, pero ni uno pidio nunca pactar dación en pago o limitar la responsabilidad. Sí eran libres de contratar, pero nadie pensaba en eso, como su garantía ganaba valor con el tiempo eso no importaba.
Las normas antes de firmar erán claras, nadie pidio su cambio en ese momento. Quizas UD. lo dijo? podria decirme en que parte del blogs lo puso? u en otro medio?, curiosamente ahora si.
Que el Banco aguante sus perdidas (que ahora no lo hace, esa es otra) y que el deudor aguante las suyas. ¡Responsabilidad!
¿Que es un contrato? ¿Papel mojado?
SI QUIEREN CAMBIAR LA LEY PERFECTO, pero sin caracter retroactivo. Imperio de la ley y seguridad juridica. Que lo decida el parlamento y no la moral subjetiva o el momento.
O si esos deudores no son capaces de tener responsabilidad, que se les incapacite, que para que le metieran dinero en el bolsillo con el que comprar 8no solo la casa) no eran tontos.
Esos ahora tristes hipotecados son los que pagarón voluntariamente lo que les pidierón, que viviensen de alquiler y ahorraran, que no pasa nada.
El unico "tragala" que encuentro es el decir "yo no sabia", "nadie me dijo", .... Pobrecito es el que ahorro y esta gente lo destrozo el ahorro con la inflación que generaba su gasto a base de crédito. Y encima esa hormiga ahorradora lo pagara por un lado o por otro. ¿De que vale entonces hacer las cosas correctas?

Cambiar las reglas a mitad de la partida es de tramposos.

Esperanza Fernández Acedo dijo...

1º.-No veo peligro alguno de que las reformas legales que se vayan a abordar, si es el caso, tengan carácter retroactivo.
2º.-En el mundo que conozco, la situación de desigualdad entre entidades bancarias y consumidores a la hora de pactar es lo que prima. Conozco hipotecados que apenas saben leer, que no solo no se les ha ofrecido la dación en pago sino que, de habérseles ofrecido, no habrían sabido qué era eso. Muchos de ellos se subrogaron en un crédito al promotor con condiciones ya pactadas.
3º.-Estamos hablando de POLÍTICA, yo estoy hablando en términos políticos, crítico, con toda legitimidad y cargada de razones, la incalificable conducta de las autoridades financieras y de los gobiernos que han tolerado unas prácticas que han llevado a muchos ciudadanos a una calamitosa situación. No juzgo la bondad o prudencia o maldad o imprudencia de mis conciudadanos, las cigarras y las hormigas.Ni las cigarras ni las hormigas tienen una millonésima parte del poder que tienen los que han provocado esto.
Una muestra de iniciativa parlamentaria(de UPyD) enfocada a paliar el problema sin alterar la seguridad jurídica en el siguiente enlace:
http://www.upyd.es/contenidos/noticias/318/53209-Un_tribunal_admite_la_entrega_del_piso_como_pago_de_la_hipoteca

ciudadano libre dijo...

Interesante contraste de criterios.
Falta un pequeño dato.
Si la dación de pago es asumida por la entidad prestamista como contraprestación a la cancelación de la deuda (integrada por capital, intereses en mora, gastos y costas devengadas hasta la adopción del mutuo acuerdo), la Agencia Tributaria entiende que has vendido el inmueble por dicho precio (normalmente superior al de adquisición) y te obliga a tributar por la plusvalía ¿obtenida? de un inmueble que has ¿transmitido?.
Hay que fastidiarse.

José Luis

Esperanza Fernández Acedo dijo...

Buena aportación, José Luis. Además, el impuesto de plusvalía no tiene en cuenta si, en lugar de plusvalía, ha habido minusvalía. Está en función del valor catastral, no el de mercado.